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Die Bürgerinitiative hat doch gegen die Baugenehmigung geklagt. Was passiert nun?

Auf Initiative der Bürgerinitiative hat der Naturschutzverband NaturFreunde Landesverband Berlin unter Hinzuziehung des “Sachverständigen” Carsten Joost von der Bürgerinitiative Klage beim Verwaltungsgericht Berlin eingereicht.

Inhalt der Klage war, dass eine angebliche Umweltverträglichkeitsprüfung unterlassen worden sei, da auf dem Projektareal ein Einkaufszentrum errichtet werde. Diese nicht nachvollziehbare Argumentation – es entstehen hier 650 Wohnungen, davon 122 preisgedämpft, eine Kita, ein großer öffentlicher Park und kleinere Nahversorgungsläden- teilte das Gericht nicht und hat die Klage voll umfänglich abgewiesen.

Insofern hat die mittlerweile abgewiesene Klage keinen Einfluss auf das Wohnbauprojekt.

Was sollte das angekündigte Bürgerbegehren bewirken?

Von einer Bürgerinitiative wurde ein Bürgerbegehren organisiert, das darauf gerichtet war, die Bebauung des Grundstückes dahin gehend  abzuändern, dass 300 verbilligte Wohnungen, eine kostenlose Kita, eine vom Bezirk zu erhaltende Grünanlage sowie ein kostenloses Bürgerzentrum entstehen sollten. Hinsichtlich der Finanzierbarkeit wurden keine Angaben gemacht.

Da Bauwert für die geplante Bebauung des Freudenberg Areals bereits eine positiv beschiedene und rechtskräftige Baugenehmigung vorliegt, bestand und besteht ein gesicherter Anspruch auf eine Ausführung des Bauvorhabens gemäß Bauantrag. Mit den Baumaßnahmen wurde auch bereits begonnen.

Das Bürgerbegehren ist auf Grund einer Entscheidung des Bezirks nicht zur Ausführung gekommen.

Auch wenn ein Bürgerbegehren durchgeführt worden wäre (auf Kosten der Steuerzahler), hätte dies keinen Einfluss auf das bestehende Baurecht gehabt.

Was wäre eigentlich, wenn die Forderung der Bürgerinitiative Erfolg hätte?

Dies ist eine theoretische Fragestellung, denn die unrealistischen Forderungen haben keine Auswirkung auf die rechtskräftige Baugenehmigung.

Die Forderung der Bürgerinitiative ist aber auch praktisch gar nicht umsetzbar. Würde also den Forderungen nach deutlich weniger Wohnungen, die alle zu € 6,50/ m² vermietet werden sollen, einem Bürgerzentrum und weiteren Sozialeinrichtungen gefolgt werden, dann würde ein zusätzlicher Finanzierungsbedarf von rund 60-70 Millionen Euro notwendig werden. Diese Gelder müssten soz. als verlorene Investition oder Spende aufgebracht werden. Diese Gelder stehen aber nicht zur Verfügung, sodass die Konsequenz wäre, dass die kontaminierte und unzugängliche Brachfläche auf unbestimmte Zeit unverändert bliebe.

Ist es möglich, dass der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg das Grundstück erwirbt?

Nein. Da ein Vorkaufsrecht nicht (mehr) ausgeübt werden kann, müsste der Bezirk im Zuge des freihändigen Erwerbs von der Bauwert kaufen. Dies würde voraussetzen, dass Bauwert das Grundstück an den Bezirk verkauft. Ein Verkauf seitens der Bauwert ist jedoch nicht vorgesehen.

Wie kam es überhaupt zu der Bürgerinitiative?

Herr Carsten Joost ist der Hauptinitiator der Bürgerinitiative. Er hatte sich 2012 bei der Bauwert um einen Planungsauftrag zur Entwicklung des Freudenberg-Areals beworben. Grundlage seiner Bewerbung war eine Planung mit insgesamt bis zu 66.125 m² Baumasse (diese Planung ist bei “Bürgerinitiative” abgebildet. Anm.: die heutige Planung der Bauwert sieht 68.588 m² vor).

Bauwert hatte diesen Auftrag an Herrn Joost nicht erteilt. Die Folge war die Wandlung der Ideenwerkstatt zu einer Bürgerinitiative.

Ist auch ohne Bebauungsplan eine Bebauung des Grundstücks möglich?

Ja. Ein Bauvorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) auch ohne Bebauungsplan (B-Plan) zulässig, wenn sich dieses nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und zudem die Erschließung gesichert ist. Beides ist mit dem von der Bauwert geplanten Vorhaben gegeben, so dass eine Bebauung auch ohne B-Plan möglich ist.

Die Bauwert hat nach über 2 jährigen Gesprächen und Abstimmungen mit dem Bezirk sowie den AnwohnerInnen im Herbst 2014 den Bauantrag eingereicht, der mittlerweile vom Bezirk Friedrichshain positiv beschieden ist.

Wie sieht das interne Erschließungssystem im neuen Quartier aus?

Blockbegleitende Stichstraßen werden als verkehrsberuhigte, autofreie Zonen geplant. Eine Durchquerung mit Fahrzeugen soll grundsätzlich nicht möglich sein. Es wird sichergestellt, dass Feuerwehr, Taxi, Krankenwagen, Anlieger die jeweiligen Hauseingänge erreichen und auch temporär hier halten können.

Welche Qualitäten haben die Freiflächen im neuen Wohngebiet?

Im Vergleich zum Wettbewerbskonzept von 2009 konnte in der Weiterentwicklung des Raumkonzeptes mehr als eine Verdoppelung der begrünten Flächen (Innenhöfe, Plätze, Vorgärten) erreicht werden. Dabei wurden beispielsweise die Innenhofflächen mit Blick auf eine stark verbesserte Besonnungs-, Belüftungs- und Raumqualität um mehr als 40% vergrößert.

Die öffentlich zugängigen begrünten Plätze sind wichtige Elemente der geplanten Wegenetzstruktur. Durch räumliche Aufweitungen entstehen großzügige urbane Plätze in einer Größe von knapp 6.000 m². Die öffentlichen Grünflächen haben einerseits einen gestalteten Parkcharakter mit Baumgruppen und Bänken und anderseits einen Freizeitcharakter mit Liegewiese zum Sonnen oder zur Erholung. Die Errichtung eines Kinderspielplatzes sowie die Einbindung von Freiflächen für ein angrenzendes Café und Restaurant erhöhen die Vielfältigkeit der Nutzungen und bereichern die Aufenthaltsqualität.

Werden auch öffentliche Einrichtungen auf der Gesamtfläche errichtet?

Ja. Es wird eine Kindertagesstätte mit 90-100 Plätzen geben, obwohl diese nach dem bestehenden Baurecht nicht gefordert werden. Bauwert hatte aber stets dem Bezirk zugesichert, dass Kita-Plätze gebaut werden und dieses Versprechen wird seitens Bauwert auch eingelöst. Der Standort der neuen Kita befindet sich im nordöstlichen Bereich und verfügt über eigene Garten- und Spielflächen.

Diese Kita wurde im Rahmen des Wohnungskaufvertrages von Juni 2014 ebenfalls mit an die HOWOGE veräußert. Die Erstellung dieser übernimmt Bauwert.

Trägt die Neuentwicklung des Freudenberg-Areals auch zur besseren täglichen Versorgung der Bewohner bei?

Das ehemals geplante Nahversorgungszentrum mit vorgelagerten oberirdischen Parkplätzen ist nicht mehr Gegenstand der Planung. Dieser Parkplatzbereich wird nun einer weiteren Wohnnutzung sowie der Erweiterung des öffentlichen Parks zugeführt. Die Bauwert plant den Einzelhandel entlang der Boxhagener Straße zu konzentrieren. Vorgesehen sind kleinteilige Geschäfte sowie ein Nahversorger, die die Erdgeschosszone in der Boxhagener Straße beleben. Ergänzend sind Praxisflächen für Ärzte und medizinische Dienstleister sowie einige Büroflächen geplant.

Wie ist das Verhältnis zwischen Mietwohnraum und Eigentumswohnungen geplant?

Etwa 560 Wohnungen werden als Mietwohnungen angeboten, das entspricht einem Anteil von rund 86%. Es werden lediglich etwa 90 Eigentumswohnungen entstehen.

Die HOWOGE wird davon 122 belegungsgebundene Wohnungen als Mietwohnungen anbieten. Der Mietpreis soll durchschnittlich 6,50 €/ m² netto/ kalt betragen.

Wie viele günstige Wohnungen entstehen?

Gesetzlich oder baurechtlich besteht für dieses private Entwicklungsgrundstück keine Verpflichtung, verbilligten Wohnraum zu schaffen. Dennoch hat sich BAUWERT dazu bereit erklärt, vergünstigten Wohnraum auf diesem Areal anzubieten. Ursprünglich waren 40-50 solcher Wohnungen vorgesehen, nun sind es 122 Wohnungen für einkommensschwächere BewohnerInnen.

Wie viel Wohnfläche entsteht denn wirklich?

Alle in der Öffentlichkeit bekannten und diskutierten Flächen sind sog. Bruttogeschoßflächen (BGF). Bei dieser Berechnung werden alle Flächen von Außenwand zu Außenwand inkl. aller Treppenhäuser, Technikflächen etc. übermessen. Die tatsächlich nutzbare Wohnfläche, also die Fläche, die Sie aus Ihrem Mietvertrag oder aus Zeitungsanzeigen kennen, ist die sog. Nettofläche. Diese Fläche gibt die tatsächliche Größe der Wohnungen an.

Diese Nettofläche beträgt nach dem jetzigen Planungsstand für das Gesamtprojekt 52.226 m². Hinzu kommen die Flächen für die Kita und die Gewerbeflächen.

Als ungefähre Berechnungsformel kann man festhalten, dass die Bruttofläche etwa 20-22% höher liegt als die Nettofläche. Also z.B. eine 50 m² große Wohnung hat ca. 61 m² Bruttofläche.

In der öffentlichen Diskussion wird daher von der technischen Berechnungsfläche gesprochen und nicht von den uns allen bekannten und vertrauten Nettoflächen. Damit wird von der Bürgerinitiative auch ein falsches Bild von den tatsächlichen Wohnungsgrößen vermittelt.

Wie wird in Zukunft mit dem geschichtsträchtigen Ort umgegangen werden?

Die Bauwert hat zugesagt, auf den neu zu schaffenden Plätzen Hinweistafeln zur Historie des Areals zu errichten, um damit die Geschichte des Standortes zu dokumentieren.

Warum ist es im östlichen Teil des Baufeldes zu einer so grundlegenden Änderung des Konzeptes gegenüber dem Wettbewerbsergebnis gekommen?

Gemäß Wettbewerbsergebnis von 2009 war in dem im östlichen Teil des Areals vorhandenen Bestandsgebäude die Unterbringung von großflächigem Einzelhandel vorgesehen. Auf dem Platz vor dem Gebäude war die Unterbringung von oberirdischen Stellplätzen vorgesehen. Bei ersten Untersuchungen des Grund und Bodens und der vorhandenen Bausubstanz wurde festgestellt, dass der Boden erheblich kontaminiert war. Eine vollständige Wiederherstellung der Bodenqualität, wie sie für eine Wohnnutzung nötig ist, konnte nur durch den Abriss des Backsteinbaus erreicht werden.

Durch den Wegfall des Einzelhandels an dieser Stelle konnte auch der östliche Teil des Baufeldes in die Planungen zur Neubebauung einbezogen werden. Ergebnis ist die Unterbringung weiteren Wohnraums und die Erweiterung des öffentlichen Parks. Auf die Unterbringung von oberirdischen Stellplätzen wird nun komplett verzichtet werden.

Kann der Bezirk jetzt noch ein Vorkaufsrecht geltend machen?

Nein. Die Bauwert hat das Grundstück 2011 von dem vormaligen Eigentümer, der Freudenberg Dichtungs- und Schwingungstechnik GmbH, mit notariellem Kaufvertrag erworben. Die Ausübung eines Vorkaufsrechts ist gemäß Baugesetzbuch nur innerhalb eines engen Zeitrahmens möglich, nämlich dann, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.

Ein Vorkaufsrecht kann nur innerhalb von 2 Monaten nach Information über den Kaufvertrag von der Gemeinde durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Dieses Vorkaufsrecht wurde im Jahr 2011 jedoch nicht ausgeübt. Demnach ist die Ausübung eines Vorkaufsrechtes durch den Bezirk nicht mehr möglich.

Warum fanden die Runden Tische statt, das ist doch unüblich?

Bauwert und der Bezirk wollten die Anliegen der Menschen, die in der Nachbarschaft leben, erfahren, um diese – sofern möglich – in den weiteren Planungsprozess zu berücksichtigen. In diesen Gesprächen wurden viele positive Anregungen vorgebracht, die auch Berücksichtigung bei der weiteren Planung fanden.

Es gibt aber auch von Wenigen völlig unrealistische Forderungen, welche weder rechtlich noch wirtschaftlich umsetzbar sind (siehe hierzu weitere Informationen unter Bürgerinitiative).