Der Werdegang

  • Von der leer stehenden Industriebrache zum offenen Wohnquartier
  • Konzeptentwicklung als öffentlicher Prozess mit Wettbewerb und “Runden Tischen”
  • Entwicklung von 2009 bis heute: mehr Grün, mehr Kitaplätze und mehr Wohnen

Nutzungsaufgabe als Chance

Mit dem Beginn der Planungen zur Verlagerung des Industriebetriebes der Freudenberg Dichtungs- und Schwingungstechnik GmbH eröffneten sich ab 2008 neue und grundsätzliche Entwicklungsperspektiven für den Block 74, der im Norden von der We­serstraße, im Osten von der Neuen Bahnhofstraße, im Süden von der Boxhagener Straße und im Westen von der Holteistraße be­grenzt wird. Seit dem 19. Jahrhundert war das Gewerbe- und Industrieareal nur als undurchlässige Barriere und störender Fremdkörper im gründerzeitlichen Wohnquartier wahrnehmbar. Nun ergab sich für den Bezirk die planerische Chance, das fast 2,6 ha große Gelände in die Struktur der umgebenden Wohnbereiche zu integrieren und einer neuen Nutzung zuzuführen.

Ideenvielfalt durch städtebaulichen Wettbewerb

Die ersten Nachnutzungsüberlegungen seitens des Bezirksamtes fanden in der Formulierung von Planungszielen ihren Niederschlag und umfassten insbesondere die Entwicklung eines gemischt genutzten Stadtquartiers mit integriertem Nahversorgungszentrum (5.000 m² Verkaufsfläche) sowie einer Kindertagesstätte (Kita) und die Berücksichtigung einer guten fußläufigen Vernetzung des Gebiets durch entsprechende Grün- und Wegeverbindungen.

1preis-300x234Auf der Grundlage eines städtebaulichen Ideenwettbewerbes im Jahr 2009 wurde der Bereich des Freudenberg-Areals und die angrenzenden Grundstücke Boxhagener Straße 76-78 / Weserstraße 44-45 planerisch und räumlich mit unterschiedlichen städtebaulichen Entwürfen unterlegt.

Auslober des Wettbewerbs war das Stadtplanungsamt des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, welches am 5. März 2009 fünf Architekturbüros zur Teilnahme aufforderte. Von der Wettbewerbsjury wurden für die zweite Stufe des Wettbewerbes zwei der fünf eingereichten Entwicklungskonzepte mit der weiteren Ausarbeitung und Vertiefung ihrer Konzeptionen beauftragt.

Im August 2009 wurden ihre Ergebnisse erneut einer Jury vorgestellt. Der Siegerentwurf des Büros Beyer-Schubert Architekten bildete die Grundlage der weiteren städtebaulichen Planung. Auf der Basis dieses städtebaulichen Entwurfes wurde die Strukturierung der Gesamtfläche mit Blockrandbebauung, grünen Höfen, Kita und Einzelhandel abgeleitet.

 

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Im damaligen Konzept wurde eine Kita im Blockinnenbereich angeordnet. Für die Bewohner im Quartier war ein öffentlicher Platz vorgesehen. Das Plangebiet wurde mit Querverbindungen (Straßen und Wege) für den Verkehr geöffnet.

Die von dem damaligen Investor „Widerker Verwaltungs Holding GmbH“ unterstützte Planung fokussierte sich noch auf ein Nahversorgungszentrum mit 5.000 m² Verkaufsfläche bzw. 7.000 m² vermietbarer Handelsfläche. Die öffentliche Fläche mit 1.620 m² Grundstücksgröße sollte als Parkplatz für den Einzelhandel genutzt werden.

Das Plangebiet befand sich zum damaligen Zeitpunkt innerhalb des bereits 1994 förmlich festgelegten Sanierungsgebiets Traveplatz-Ostkreuz. Das städtebauliche Konzept wurde im September 2009 als Grundlage für den Bezirksamtsbeschluss zur Änderung der Sanierungsziele für das Plangebiet herangezogen. Auch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung IV C stimmte der Änderung der Sanierungsziele im November 2009 zu.

Zur Änderung des Baurechts auf dem seinerzeit noch stark industriell geprägten Standort beschloss die Bezirksverordnetenversammlung im Frühjahr 2010 die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens 2-27. Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans kam jedoch in der Folgezeit nicht gut voran. Eine Planung, Ausarbeitung des Plans oder eine Öffentlichkeitsbeteiligung unterblieben.

Nachdem die industrielle Prägung nach vollständiger Beseitigung der Produktions- und Werksanlagen beseitigt war, reichte Bauwert im Oktober 2013 eine Bauvoranfrage beim Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg ein. Mit diesem Antrag wird dem Bauherrn ermöglicht, bereits vor Einleitung des Baugenehmigungsverfahrens, entscheidende Fragen zu dem Bauvorhaben rechtsverbindlich bescheiden zu lassen. Die Bauaufsichtsbehörde überprüft dabei die Fragen und klärt in ihren Antworten die planungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens. Dieser Bauvorbescheidsantrag wurde in Teilbereichen nicht antragsgemäß beschieden, sodass Bauwert zu diesen Punkten Widerspruch einreichte. Diesem Widerspruch wurde von der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt dahingehend entsprochen, dass der beantragte Vorbescheid in allen Punkten mit geringfügigen Auflagen positiv beschieden wurde.

Überarbeitung und Weiterentwicklung des Konzeptes

Aufgrund der erheblichen Kontamination des Bodens und des Grundwassers musste das frühere Backsteinfabrikgebäude, dessen Einbeziehung in das Bebauungskonzept des Siegerentwurfs von 2009 vorgesehen war, abgerissen werden. Der Siegerentwurf der Architekten Beyer-Schubert musste daher überarbeitet werden.

freudenbergeinfahrtDer geplante große Parkplatz des Einzelhandelschwerpunktes und dessen Erschließung lagen im alten Konzept im Blockinnenbereich. Um eine damit einhergehende Lärmbelästigung für die Anwohner zu vermeiden und aufgrund der neuen planerischen Möglichkeiten, die mit dem Abriss des Fabrikgebäudes verbunden waren, wurde eine Konzeptüberarbeitung notwendig. Hierdurch ergab sich insbesondere die Chance zum Bau von deutlich mehr Wohnungen  sowie zur Anlage großer öffentlicher Grünflächen anstatt der Schaffung eines großen Parkplatzes. Im Rahmen der Konzeptüberarbeitung wurde die Kita aus dem Blockinnenbereich an die Weserstraße verlagert.

Gleichzeitig erfolgten Ergänzungen zu den Konzeptentwicklungen durch die öffentliche Beteiligung der Bewohner des Bezirks. Hierzu veranstaltete Bauwert drei öffentliche “Runde Tische”, bei denen die BürgerInnen über das Projekt ausführlich informiert wurden und diese die Gelegenheit hatten, Ihre Anregungen einzubringen. Wesentliche Wünsche umfassten u.a. ein autofreies Wegenetz, das durch eine großflächige öffentliche Grünanlage führt, arrondierende Wohnbauten mit bezahlbaren Wohnungen sowie eine große Kita, Arztpraxen und ein Café. Diese Wünsche wurden planerisch übernommen.

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Aktuelle Planung (2013/ 2014)

Die Durchführung von “Runden Tischen” mit den Anwohnern und interessierten BürgerInnen stellte ein Novum dar. In dieser Form gab es in Berlin noch keine Möglichkeit der aktiven Beteiligung der Bevölkerung an den Planungen eines privaten Investors.

Aktuelles Baurecht (2015)

Der Vorbescheidsantrag wurde im Herbst 2014 positiv beschieden und die Baugenehmigung für das Wohnbauprojekt liegt seit Mitte Februar vor.

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Das Projekt im Überblick

 

Bezirk: Friedrichshain-Kreuzberg

Lage: Das Grundstück ist begrenzt von der Boxhagener Straße, der Holtei- und der Weserstraße, ca. 450 m nördlich des S-Bahnhofes Ostkreuz

Größe des Gebiets: ca. 26.000 qm

Bisherige Nutzung: Produktion/ Industrie

Gegenwärtige Nutzung: Brachfläche mit zwei Wohngebäuden

Umgebung: vorrangig Wohnnutzung

Baurecht: Rechtskräftige Baugenehmigung liegt vor

Bebauung: ca. 650 Wohnungen, straßenbegleitende Läden für den täglichen Bedarf, Arztpraxen und eine Kita mit ca. 90 Plätzen. Öffentliche Durchwegungen sowie ein ebenso öffentlicher Park.

Wie viel Fläche entsteht tatsächlich? Alle in der Öffentlichkeit bekannten und diskutierten Flächen sind sog. Bruttogeschoßflächen (BGF). Bei dieser Berechnung werden alle Flächen von Außenwand zu Außenwand inkl. aller Treppenhäuser, Technikflächen etc. übermessen. Die tatsächliche Nutzfläche, also die Fläche, die die wirklichen Wohnungsgrößen angeben, beträgt nach dem jetzigen Planungsstand für das Gesamtprojekt 52.226 m². Hinzu kommen die Flächen für die Kita und die Gewerbeflächen.

Zur Verdeutlichung: Wenn Sie heute eine 50 m² große Wohnung anmieten, dann gibt diese Zahl die tatsächliche Wohnungsgröße wieder. Diese Wohnung hätte aber nach der BGF Berechnung, also inkl. der anteiligen Technikflächen etc. eine Größe von ca. 61 m².

Wohnungsgrößen:  Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt rund 78 m². Der überwiegende Teil aller Wohnungen sind 1 bis 3 Zimmer Wohnungen, ebenso entstehen familiengerechte 4-5 Zimmer Wohnungen. Die durchschnittliche Zimmeranzahl liegt bei 2,66.

Öffentlicher Park: Auf diesem privaten Grundstück entsteht ein öffentlicher Park mit knapp 6.000 m², der für die Bevölkerung frei zugänglich ist.

Autoverkehr: Das gesamte Gelände ist autofrei, lediglich für Rettungsfahrzeuge befahrbar. Es entsteht eine unterirdische Tiefgarage.

Kita: Nach dem bestehenden Baurecht sind eigentlich keine Kita-Plätze vorgeschrieben, dennoch entstellt Bauwert 90-100 Plätze.

Verbilligtes Wohnen: Die HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft wird hier 122 belegungsgebundene Wohnungen anbieten. Diese sollen für durchschnittlich 6,50 € m² (netto/kalt) vermietet werden.

 

 

 

 

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Lageplan Freudenbergareal 2009, geschlossenes Industrieareal

 

 

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Übersicht des Gesamtareals mit Darstellung der Grünflächen und dem Standort für den Kinderspielplatz. Knapp 50% des Grundstückes sind begrünt.